直营托管，是一种由企业自己经营物业的模式，其中企业成为物业的所有者和管理人，负责物业的运营、管理和维护等工作。

企业自营物业有许多优势，其中最重要的是可以有效控制成本，比如，企业可以实施自主采购，以低价购买需要的物品；同时，企业还可以招募自己的员工，而不需要雇佣外部管理团队，这样可以减少人力成本；此外，企业还可以自主决定物业的营销策略，不受外界干扰，按照自己的想法和意愿来做。

另外，企业自营物业还可以提高物业的运营效率，因为企业可以更好地把握物业的运营情况，及时发现并解决问题，从而提高物业的效率。

然而，企业自营物业也有一些缺点，其中最重要的是，企业可能不具备管理物业的专业知识和能力，使得物业的管理和运营受到限制；此外，企业也可能面临缺乏资金的问题，从而影响到物业的发展。

总之，企业自营物业具有许多优势，但也存在一些潜在的风险，因此，企业在决定是否采用自营物业模式时，需要慎重考虑，综合考虑成本、风险、效率等因素。

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